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郑州:土地价格与房价挂钩,年度宅地价格变化控制在5%以内

为进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控,近日,郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》。

来源:澎湃新闻 记者 计思敏

为进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控,近日,郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》(简称《意见》)。

《意见》提到,建立土地供应动态调控模型,为地价决策提供参考依据,实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。同时,分类适配土地竞买规则,对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断。

具体来看,此次发布的《意见》主要包含六个方面,包括优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管及保障措施。

郑州市自然资源和规划局对此解读指出,《意见》内容突出“流程精简、程序合法、定价科学、调控有效、监管有力”原则,同时适用于郑州市全部行政区域范围。

土地全流程管理的优化方面,将目前郑州市土地管理过程中的报批、征收、储备、供应、建设用地规划许可、用地批复、国有建设用地使用权首次登记和供后监管等8个流程,优化整合为报批征收储备、土地供应和供后监管等3个流程,实现土地资源全程管控、统一开发、统一储备、统一供应,增强政府资源掌控和市场调控能力、提高项目落地效率。

加强土地计划管理的措施手段方面,一是实现计划的统筹管理,编制全市年度土地供应计划,遵循与做地计划、储备计划相衔接,并紧跟城市规划的基本原则。二是突出计划的精细管理,年度土地供应计划要合理分解形成季度土地供应计划,全市统筹、分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积,加强市级对四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市的土地管控。三是严禁擅自批准新增棚户区改造项目,已批改造方案的棚户区项目,应设定完成期限。

地价形成机制的完善路径上,一是科学合理制定市场指导价,以后每年进行一次修订,有效引导商服、产业用地合理评估定价,符合市场行情和产业发展导向。二是优化土地评估模式,土地价格与房地产市场销售价格相挂钩,可按周边实际销售价格的10%浮动确定,住宅用地评估时增加剩余法,产业用地可按项目业态细分情况进行评估,并结合相应物业自持比例进行修正。三是地价评估结果实行专家评审和集体决策制度,抽取专家对地价评估技术路线和结果合理性进行评审,土地出让起始价和出让初步方案经集体会审后,编制土地出让方案报请市政府审批,必要时,出让起始价和出让初步方案报市土地供应协调决策小组审定,使地价评估更加合理,决策过程更加规范。

加强市场调控管理的主要措施方面,按照“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策要求,结合市场需求进行合理调控。一是建立土地供应动态调控模型,为地价决策提供参考依据,实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩、去化周期与土地供应结构和节奏相挂钩。将区域用地类型、价格、周期具象化,实现有效联动调控,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。二是分类适配土地竞买规则,对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断,在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域,熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人,竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人;在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域,熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。对于产业和商服用地,在合理确定出让起始价的基础上,充分发挥市场作用,采取“价高者得”方式出让,报(竞)价最高者为竞得人。

同时,严格土地供后监管的职责分工。一是按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则进行监管,资源规划、住房保障、发展改革、工信、生态环境、科技等部门负责相应的监管工作。二是强化郑办〔2020〕18号文件规定的产业用地履约监管,夯实开发区管委会、区县(市)政府对产业用地的监管责任。

为保障《意见》落实,《意见》还提出了配套措施。一是成立市土地供应协调决策小组,统筹协调土地供应工作;二是房地产市场调控机制、宗地配套基础设施和公共设施建设管理协同机制、土地供应条件标准化清单、土地出让收益分配机制和成本拨付流程等具体办法会另行制定。

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作者: admin

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